Mietzinsanpassung auch bei lediglich mittelbaren Auswirkungen der Pandemie möglich

Trotz höchstrichterlicher Entscheidung des BGH zur Störung der Geschäftsgrundlage bei pandemiebedingt ausfallender Mietzahlung (s. hierzu unser Beitrag BGH: Anpassung der Miete während Lockdown möglich – Höhe abhängig vom Einzelfall – Carneades Legal), überraschen die Gerichte mit weiteren Entscheidungen zum § 313 BGB. So erging am 18.02.2022 eine Grundsatzentscheidung des OLG Frankfurt (Az. 2 U 138/21) zum Thema Mietzinsanpassungen während der Corona Pandemie.

Die Entscheidung folgt der bereits vom BGH statuierten Linie einer genauen, den Umständen des Einzelfalls berücksichtigenden Zumutbarkeitsprüfung. Das Interessante? – während der BGH sich mit einer unmittelbaren Betroffenheit des beklagten Mieters auseinander zu setzen hatte, beschäftigt sich die OLG Entscheidung mit den mittelbaren Auswirkungen der Pandemie.

In dem vom OLG behandelnden Fall handelte es sich um einen Gewerbemietvertrag zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme. Da mit Beginn der Pandemie private Treffen sowie Veranstaltungen jeder Art untersagt wurden, sank auch die Nachfrage nach Reinigungsdienstleistungen für Kleidung, so dass der beklagte Mieter für 4 Monate keine Miete an den Vermieter entrichtete. Dieser klagte nun auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses.

Mit Erfolg – zwar gelang es dem Kläger einen entsprechenden Titel zu erwirken, so enthält die Entscheidung für vergleichbare Fälle wichtige Klarstellungen, die Gewerbemietern positiv zugutekommen. Zum einen geht das Gericht – ohne hierin ein großes Problem zu sehen – davon aus, dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die zeitweise Veränderung der Lage durch die Pandemie vorhergesehen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass nicht eindeutig bestimmt werden kann, welche verschiedenen Regelungsmöglichkeiten die Parteien in Betracht gezogen hätten. Zum anderen stellte das Gericht klar, dass auch mittelbar wirkende Auswirkungen behördlicher Untersagungen einen Anwendungsfall von § 313 BGB darstellen könnten.

Letztlich scheiterte der Beklagte mit seiner Berufung vor dem OLG, da er nicht hinreichend darlegen konnte, dass und warum ihm ein Festhalten am Vertrag unzumutbar war. Das Gericht führte hierzu aus, dass die Prüfung einer solchen Unzumutbarkeit, einen Vortrag relevanter Umstände bedürfe. Namentlich wurden genannt: Angaben zur Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs, Darlegung der allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse, ein konkretes Vorbringen dazu ob und ggf. in welcher Höhe staatliche Hilfsleistungen in Anspruch genommen wurden oder ob ein solcher Anspruch bestanden hätte.