BVerwG schränkt städtisches Vorkaufsrecht ein – Berlin, Hamburg und München streben Reform an

Mit seiner Entscheidung vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) das kommunale Vorkaufsrecht für Grundstücke in Milieuschutzgebieten eingeschränkt. (BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1.20) Das kommunale Vorkaufsrecht für Grundstücke steht den Kommunen als Instrument zur Verfügung, um Spekulationen am Wohnungsmarkt und Mietpreissteigerungen in betroffenen Gebieten entgegenzuwirken.

Grundlage für den Rechtsstreit war die Ausübung des Vorkaufsrechts eines Berliner Bezirksamts zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Damit wollte das Bezirksamt der Gefahr begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden. Die klagende private Immobiliengesellschaft verwies jedoch auf den Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut ist und genutzt wird. Das BVerwG nahm diesen Ausschlussgrund vorliegend ebenfalls an und konkretisiert ihn. Für das Vorliegen von § 26 Abs. 4 BauGB seien die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts maßgeblich. Mögliche zukünftige Entwicklungen seien dabei nicht von Bedeutung. Die noch von der Vorinstanz angestellte Erwägung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist, scheide daher aus. Das BVerwG begründet dies insbesondere mit dem eindeutigen und im Präsens formulierten Wortlaut der Vorschrift. Letztendlich begrenzt das BVerwG mit dieser Konkretisierung den Anwendungsbereich des städtischen Vorkaufsrechts erheblich.

Um dieser Begrenzung entgegenzuwirken und um mehr Rechtssicherheit bei der Ausübung von Vorkaufsrechten zu gewährleisten, haben sich Berlin, Hamburg und München nunmehr zusammengeschlossen und fordern eine Reform des BauGB. Berlin hat bereits eine Initiative in den Bundesrat eingebracht.