BGH: Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der WEG ist rechtswidrig

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss entgegen ihrem mehrheitlichen Beschluss das ihr gehörende marode und sanierungsbedürftige Parkhaus wieder instand setzen.

Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise zum Brandschutz für das Parkhaus mit elf Etagen angefordert hatte, sprach sich die WEG mehrheitlich für ein dauerhaftes Nutzungsverbot des kompletten Parkhauses aus. Eine Sanierung lehnte die WEG ab. Zu diesem Zeitpunkt waren jedoch noch drei von elf Etagen im Betrieb. Diese drei Etagen stehen als eigene Teilungseinheit im Sondereigentum der klagenden Eigentümerin. Dieser wurde lediglich gestattet, die bestehenden Mängel selbst und auf eigene Kosten zu sanieren.

In einem Grundsatzurteil hat der BGH (BGH, Urteil v. 15.10.2021 – V ZR 225/20) jetzt entschieden, dass Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss nicht aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn infolgedessen das Sondereigentum nicht mehr genutzt werden kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zur Gefahrenabwehr ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsrecht zwar beschließen. Sofern jedoch Sondereigentum derart intensiv betroffen ist, sei ein dauerhaftes Nutzungsverbot nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen zulässig. Sofern diese nicht vorliegen, sind die Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums beheben zu lassen. Auch wenn die Sanierungskosten den Verkehrswert übersteigen.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot sei einzig rechtmäßig, wenn eine Sanierungspflicht gem. § 22 WEG a.F. (§ 22 WEG n.F.) ausgeschlossen wäre. Die Vorschrift sieht vor, dass der Wiederaufbau eines Gebäudes nicht beschlossen oder verlangt werden kann, wenn es zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist. Das sind punktuelle Ereignisse wie Brand, Überflutung oder Explosion. Nur in diesen Fällen wäre die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums zulässig.