Teil 1: Das “Umwandlungsverbot” im BauGB

Am 23. Juni 2021 wurde das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit dem Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes („Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“) verändert. Neben weiteren vorgesehenen Änderungen im Gesetzentwurf rief insbesondere das „Umwandlungsverbot“ Diskussionen hervor, welches sich nunmehr in § 250 BauGB wiederfindet.

Das „Umwandlungsverbot“ sieht vor, dass Vermieter von bereits bestehenden Wohngebäuden eine Genehmigung durch die zuständige Behörde benötigen, um ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Allerdings gilt das „Verbot“ nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dieser liegt dort vor, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Gem. § 250 S. 4 BauGB ist dies insbesondere der Fall, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Dabei müssen zunächst die Länder i.S.d. § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB durch Rechtsverordnungen bestimmen, ob diese Voraussetzungen für ein jeweiliges Gebiet vorliegen. Dadurch sollen die Länder mehr Spielräume erhalten, um auf einen angespannten Wohnungsmarkt reagieren zu können. Die Genehmigungspflicht ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Bisher hat lediglich das Bundesland Berlin eine solche Rechtsverordnung rechtskräftig beschlossen. In Hamburg soll eine solche Verordnung derzeit in Planung sein.