Das Notaranderkonto beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf kann die Kaufpreiszahlung grundsätzlich auch über ein Notaranderkonto erfolgen. Das Notaranderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos, welches der Notar für seine Mandanten im eigenen Namen einrichtet und führt. Der vereinbarte Kaufpreis wird vom Käufer auf dieses Konto eingezahlt und vom Notar an den Verkäufer ausgekehrt, wenn gewährleistet ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 54a Abs. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG) darf ein solches Sonderkonto indes nur eingerichtet werden, wenn hierfür ein so genanntes „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der am Kaufvertrag beteiligten Personen besteht und diese ihren ausdrücklichen Wunsch erklären, den Kaufpreis über ein Treuhandkonto abwickeln zu wollen. Hier wird bereits deutlich, dass der Gesetzgeber vorrangig eine Abwicklung ohne Notaranderkonto präferiert.

Wann kann die Verwendung eines Notaranderkontos sinnvoll sein?

Mit einem Notaranderkonto kann ein Immobilienverkauf grundsätzlich sicherer gestaltet und ein Missbrauch verhindert werden. Für beide Parteien ist es von Vorteil, dass durch die Koordinierung über den Notar Käufer sowie Verkäufer entlastet werden. Insoweit kann bspw. ein Käufer sich mit einer Einzahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto auf eine termingerechte Zahlung berufen, während der Verkäufer weiß, dass der Kaufpreis auch tatsächlich bereitliegt. Zweckmäßig könnte die Einrichtung eines Notaranderkontos insbesondere dann sein, wenn der Immobilienkäufer den Kaufpreis über diverse Darlehen unterschiedlicher Darlehensgeber finanziert, oder die Ablösung von im Grundbuch eingetragenen Gläubigern erforderlich ist, oder die Übergabe der Immobilie bereits wenige Tage nach Unterzeichnung des Kaufvertrages stattfinden soll.

Nachteilig sind die damit verbundenen (teils hohen) Kosten, die durch die Inanspruchnahme entstehen, welche aber in der Regel auf Käufer und Verkäufer gleichermaßen entfallen werden. Die Kosten für ein Notaranderkonto orientieren sich stets am Kaufpreis.

Wann ist eine Direktzahlung angemessener?

Bei einer Direktzahlung zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer, sobald der Notar die „Fälligkeitsmitteilung“ übersandt hat. Im Anschluss an die Zahlung wird die Immobilie übergeben. Die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung sollten im notariellen Kaufvertrag klar definiert werden, um Käufer und Verkäufer zu schützen. Der Verkäufer kann die Zahlung absichern lassen, indem er sich bspw. vom Käufer eine Bankbürgschaft vorlegen lässt.

Auch in der Praxis hat sich bereits die Direktzahlung offenbar durchgesetzt. Auf die Abwicklung mittels Notaranderkonto sollte nur noch im Einzelfall zurückgegriffen werden. Dies gilt zumindest, wenn Käufer und Verkäufer ihren Wohnsitz in Deutschland haben. Denn auch ein übereinstimmendes Interesse der Parteien an einer Hinterlegung auf ein Notaranderkonto wird nicht als ausreichend angesehen, ein nach objektiven Kriterien zu bestimmendes „berechtigtes Sicherungsinteresse“ zu bejahen.

Darf der Notar dann auch Gelder einbehalten?

Sollte ein Notaranderkonto eingerichtet worden sein, stellt sich die Frage, ob die Fertigstellungsrate (auch: Schlussrate) in Höhe von 3,5 % der Vertragssumme (vgl. § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung [MaBV]) einbehalten werden darf.

Sollte insoweit eine Regelung im Bauträgervertrag enthalten sein, nach welcher die letzte Rate des Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist, kann dies als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) nach § 309 Nr. 2 lit. a) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegenüber einem erwerbenden Verbraucher, jedenfalls aber nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, unwirksam sein. Hierdurch werde dem Erwerber ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB abgeschnitten, der Erbwerber mithin unangemessen benachteiligt (vgl. OLG Schleswig, Urteil v. 21.02.2020 – 1 U 19/19; OLG Hamburg 8. Zivilsenat, Urteil v. 16.07.2020 – 8 U 61/1). Ein zunächst auf ein Notaranderkonto gezahlter Betrag kann in diesem Fall zurückgefordert werden. Dem Notar droht in diesem Zusammenhang aufgrund einer begangenen Dienstpflichtverletzung sogar eine Geldbuße.