BGH zur Verjährung bei Übernahme einer Umbauverpflichtung durch den Mieter

Verpflichtet sich ein gewerblicher Mieter in dem Mietvertrag das Mietobjekt als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung umzugestalten, gilt die kurze Verjährungsfrist des §548 Absatz 1 BGB, sofern die Umgestaltungspflicht sich auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe bezieht. So entschied der BGH in seinem Urteil vom 31. März 2021 (Az. XII ZR 42/20).

Damit hob der BGH die vorinstanzliche Entscheidung des Oberlandesgerichts auf, welches aufgrund des Gegenseitigkeitsverhältnisses zwischen Überlassung der Mietsache und Verpflichtung zur Umgestaltung, auf die dreijährige Regelverjährung des §195 BGB abgestellt hatte. Nach Rückgabe der Mietsache nach ca. 8 Jahren Mietdauer, verlangte der Vermieter Schadensersatz für die nicht erfolgte Umgestaltung. Vor dem OLG hatte der Vermieter aufgrund der Verjährung des Primäranspruchs allerdings keinen Erfolg.

Der BGH stimmte dem OLG zu, dass die Verpflichtungen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stünden und die Umbauverpflichtung somit gem. §271 Absatz 1 BGB sofort fällig sei. Sofern eine Umbauverpflichtung aber den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand des Mietobjekts vertraglich festlegt, ist die Regelung des §548 Absatz 1 einschlägig. Die Vorschrift sei weit auszulegen und beziehe sich auch auf Ansprüche, die dem Vermieter daraus erwachsen, dass der Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten abweicht. Es sei für die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht notwendig, dass die Mietsache in einem schlechteren Zustand zurückgeben wird, im Vergleich zum Zustand bei der Übergabe. Haben die Parteien vereinbart, dass das Mietobjekt eine Wertverbesserung durch Umbauarbeiten erhalten soll, die nicht nur dem speziellen Mietzweck dienlich sind, sondern allgemein wertsteigernd wirkt und liegt diese Wertverbesserung zum Zeitpunkt der Rückgabe nicht vor, so hat diese Nichterfüllung eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne des §548 BGB zur Folge. Da die Klage des Vermieters innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe des Mietobjektes erfolgt ist, war der Anspruch somit nicht verjährt.

Der BGH stellte zudem klar, dass der Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzes keine Bedenken entgegenstehen. Er nimmt Bezug auf die Entscheidung zur fiktiven Schadensbemessung von Mängelbeseitigungskosten (s. hierzu unser Beitrag vom 22.03.2021 – Disput zwischen den Zivilsenaten am BGH beigelegt – Carneades Legal) in einer Bausache, welche aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrechts, auch nur für diesen Bereich gelte.