Änderungen zum Maklerrecht ab dem 23.12.2020

Zum Ende des vergangenen Jahres traten am 23.12.2020 neue Vorschriften in Kraft, welche erstmalig die Regelungen des Immobilienmaklerrechts seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) um vier Paragraphen erweitern. Es wurde ein Untertitel 4 “Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” geschaffen, welcher die neuen §§ 656a – 656d BGB umfasst.

Die neuen Vorschriften regeln die Verteilung der Maklercourtage vor allem bei der Vermittlung zum Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen. Es ist vorgesehen, dass Käufer und Verkäufer die Maklerkaution nach dem sog. Halbteilungsgrundsatz jeweils hälftig übernehmen. Hierdurch soll eine Senkung der Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf erreicht werden. Auch sollen die Änderungen für mehr Transparenz und Professionalisierung in der Maklerbranche sorgen. Der Auftraggeber soll nun im eigenen Interesse den Makler nicht mehr willkürlich, sondern nach Eignung, auswählen. Ihm soll außerdem mehr Verantwortung bei der Verhandlung der Maklerprovision übertragen werden. Auswirkungen auf die Immobilienpreise werden hingegen nicht erwartet.

Durch die neuen Vorschriften sollen im Wesentlichen die Verbraucherschutzbestimmungen gestärkt werden, so dass die Anwendbarkeit der neuen Regelungen im Maklerrecht nur Anwendung finden, wenn es sich bei dem Immobilienkäufer um einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB handelt. Demnach gelten die Vorschriften auch dann, wenn der Käufer eine eigene Immobilie erwirbt und diese verwaltet. Hierbei ist stets der Umfang der Tätigkeit maßgeblich. Der persönliche Anwendungsbereich umfasst hingegen keine natürlichen Personen, welche den Immobilienkauf im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit abwickeln.

Im Regierungsentwurf war zunächst vorgesehen, auf Maklerseite den persönlichen Anwendungsbereich des § 656b BGB auf Unternehmer im Sinne des § 14 BGB zu beschränken. Hiervon wurde jedoch Abstand genommen, so dass auf Maklerseite auch sog. Gelegenheitsmakler umfasst werden.

Die Neuregelung ist auf den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern beschränkt. Mehrfamilienhäuser sowie Gewerbeimmobilien sind mangels vergleichbarer Interessenlage nicht umfasst. Beim Kauf ist es nunmehr nicht mehr möglich, dem Käufer die Maklercourtage in Gänze aufzubürden, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig wird. Nach dem Halbteilungsgrundsatz folgt gemäß § 656c BGB die hälftige Teilung der Provision. Hiervon abweichende Vereinbarungen führen nach § 656c Abs. 1 S. 1 BGB zur jeweiligen Unwirksamkeit des gesamten Vertrages.

Bei Vereinbarung eines unentgeltlichen Tätigwerdens des Maklers mit der einen Partei, wirkt sich dies auch auf die Vereinbarung mit der anderen Partei aus, die dann ebenfalls keine Vergütung erbringen muss. Das Gleiche gilt bei nachträglichem Erlass der Provision zugunsten einer Partei.

Geschützt ist der Verbraucher (Immobilienkäufer) dadurch, dass gemäß § 656d Abs. 1 S. 2 BGB der Auftraggeber des Maklervertrages (Verkäufer) zuerst zahlungspflichtig ist. Über die erfolgte Zahlung muss der anderen Partei ein entsprechender Nachweis erbracht werden damit diese gleichermaßen zahlungspflichtig wird.

Nach dem neuen § 656a BGB ist für den Immobilienmaklervertrag nunmehr auch die Textform gemäß § 126 BGB vorgeschrieben. Damit reicht aus, dass der Vertrag mit dem Makler durch eine einfache E-Mail oder SMS geschlossen wird. Diese Vorschrift gilt unabhängig von der Verbrauchereigenschaft (§ 656 b BGB) für Verträge über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus.

Es bleibt abzuwarten, ob die neuen Regelungen gegen eine einseitige Verlagerung der Kosten auf den Käufer den Verbraucher schützen werden. Es ist jedenfalls denkbar, dass Verkäufer den auf sie anfallenden Teil der Maklerkosten auf den Kaufpreis aufschlagen, welches jedoch zugleich die Grunderwerbsteuer erhöhen und den Käufer letztlich noch schlechter stellen würde. Dennoch bleibt festzuhalten, dass durch die bundesweit einheitlichen Regelungen auch mehr Transparenz und Rechtssicherheit beim Immobilienkauf geschaffen wird.

Für Immobilienmakler ist es ratsam, sich (falls noch nicht erfolgt) zügig an die neue Praxis anzupassen (z.B. Überarbeitung der AGBen, Werbeaussagen und -strategien sowie der Provisionssätze, Vorbereitung von Vordrucken in Textform für Vereinbarung zwischen Makler und Kunde, etc.), um ihren Anspruch auf die Courtage für die Immobilienvermittlung durchsetzen zu können.