Die Grundsteuerreform – was auf uns zukommt

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an und ist jährlich zu entrichten.
Die Grundsteuer wurde bisher anhand von sogenannten Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer bzw. aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt (BVerfG Urteil vom 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12). Begründet hat das Gericht diese Entscheidung damit, dass die Methode gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße (vgl. Art. 3 GG). Die auf Grundlage der neuen Rechtslage berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Zugleich forderte das Bundesverfassungsgericht eine gesetzliche Neuregelung der Grundsteuer. Dieser Forderung ist der Gesetzgeber mit dem im November 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz nachgekommen.

Ein wesentliches Element der Grundsteuerreform ist eine weitgehende grundgesetzliche Öffnungsklausel für die Bundesländer (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7, Art. 125b Abs. 3 GG). Hierdurch sind die Bundesländer befugt, von den Regelungen auf Bundesebene ganz oder teilweise abzuweichen und eigene Bewertungsmodelle einzuführen. Die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wenden das Bundesmodell an. Saarland und Sachsen mit Abweichung bei der Höhe der Steuermesszahlen. Von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle zur Berechnung entwickelt haben die Bundesländer Baden-Württemberg mit einem modifizierten Bodenwertmodell, Bayern mit einem Flächenmodell, Hamburg und Niedersachen mit einem Flächen-Lage-Modell und Hessen mit einem Flächen-Faktor-Modell.

Unabhängig von der Rechtslage im jeweiligen Bundesland müssen alle EigentümerInnen von Grundbesitz in der Bundesrepublik bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung beim zuständigen Finanzamt zur Feststellung des Grundsteuerwertes einreichen (§ 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz). In dieser Erklärung sind Angaben zu dem Grundbesitz auf den Stichtag 1. Januar 2022 zu machen. Die Finanzamtszuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundbesitzes.

Die Erklärung zum Grundbesitz ist von der ab Mai 2022 im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung unabhängig. Der Zensus ist eine statistische Erhebung, mit der ermittelt wird, wie viele Menschen in Deutschland leben, wie sie wohnen und arbeiten. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen. Daher müssen EigentümerInnen von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.

Durch die Reform ergibt sich für GrundstückseigentümerInnen und damit die gesamte Immobilienwirtschaft ein erheblicher Verwaltungsmehraufwand. Dies betrifft etwa 36 Mio. Immobilien, für die ab sofort Steuererklärungen bis zum 31. Oktober 2022 einzureichen sind. Aufgrund der Besonderheiten der jeweiligen Bundesländer und voneinander abweichender Bewertungsmethoden ist das Thema komplex.

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