BGH: Kein Schriftformerfordernis bei kurzfristigen Änderungen des Mietvertrages

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für länger als ein Jahr Geltung beansprucht. Das hat der BGH am 15. September 2021 beschlossen.

Hintergrund des Beschlusses waren zwei von den Parteien nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung. Die Laufzeiten der vorgesehenen Mietminderungen betrugen jeweils weniger als ein Jahr. Nach Ansicht der Vermieterin wurde dadurch die Schriftform insgesamt zerstört, wodurch sie die Möglichkeit sah, das Mietverhältnis bereits vor der schriftlich festgelegten Vertragslaufzeit ordentlich zu kündigen. Der Mieter wollte indes nicht ausziehen, weswegen sie vor Gericht die Räumung und Herausgabe der Mietsache begehrte. Zwar erklärten die Parteien während des Verfahrens den Rechtsstreit für erledigt. Allerdings erlegte der BGH die Kosten der Vermieterin auf und verwies dabei darauf, dass ihr Begehren aller Voraussicht nach keinen Erfolg gehabt hätte.

Zur Begründung bediente sich der BGH dem Sinn und Zweck des § 550 BGB. Gem. § 550 S. 1 BGB gilt ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit, wenn dieser für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Diese Vorschrift soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Ferner dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Langfristigkeit im Sinne des § 550 BGB beginne laut dem BGH nach einem Jahr. Aus diesem Gesetzeszweck folge, dass auch eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen nur dann gem. § 550 S. 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht. Bei vertragswesentlichen Änderungen des Mietvertrages für weniger als ein Jahr bedarf es zu deren Wirksamkeit somit keiner Schriftform.