WEG: Abweichungen von der Teilungserklärung

Nicht selten lässt sich eine Abweichung der tatsächlichen Bauausführung einer Wohnung von der Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan und damit auch den Eintragungen im Grundbuch feststellen. Doch steht dem Betroffenen dadurch ein Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu?

Sondereigentum kann durch eine vertragliche Einräumung (§ 3 WEG) oder durch eine sog. Teilungserklärung (§ 8 WEG) begründet werden. Die Teilungserklärung wird in das Grundbuch eingetragen und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Bestandteil dieser Teilungserklärung ist der sog. Aufteilungsplan. Aus diesem Plan gehen zum einen die jeweilige Gebäudeaufteilung und zum anderen die Lage und Größe der im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile hervor.

Aufteilungs- bzw. Teilungserklärungen genießen in der Regel Vorrang vor der tatsächlichen Bauausführung. Von der Eigentümergemeinschaft kann verlangt werden, das Sondereigentum auf deren Kosten entsprechend dem Aufteilungsplan umzusetzen. Dieser Anspruch auf sog. „plangerechte Erstherstellung“ des gemeinschaftlichen Eigentums kann nicht verjähren, der Berechtigte kann diesen Anspruch allenfalls verwirken.  Bei der baulichen Veränderung, welche der erstmaligen plangerechten Herrichtung des Gemeinschaftseigentums dient, handelt es sich um eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (BGH, Urt. v. 20.07.2018, Az. V ZR 56/17).

Unter Umständen kann die erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustandes nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein (§ 242 BGB). Dies ist etwas bei zu tiefgreifenden Eingriffen in das Bauwerk oder unverhältnismäßig hohen Aufwendungen der Fall. Dann könnte auch eine entsprechende Ausgleichszahlung durch die anderen Wohnungseigentümer angezeigt sein. Bei einer nur unwesentlichen Abweichung der Bauausführung von den ursprünglichen Plänen, kann sich dementgegen nur ein Anspruch auf Anpassung der Aufteilungspläne an die tatsächliche Bauausführung ergeben, so dass es bei den bestehenden Verhältnissen verbleibt (BGH, Urteil v. 20.11.2015, Az. V ZR 284/14).