Update zur Umgehung der Grunderwerbsteuer durch so genannte „Share Deals“

Bereits im April dieses Jahres berichteten wir darüber, dass eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes erfolgen und es Investoren so nicht mehr möglich sein soll, beim Immobilienkauf durch so genannte „Share Deals“ um die Zahlung der Grunderwerbsteuer herumzukommen (unser Beitrag vom 13. April 2021 – Share Deals bald nur unter Zahlung der Grunderwerbsteuer).

Am 07. Mai 2021 hat der Bundesrat überraschend der Änderung zugestimmt, welche dazu beitragen soll, die Umgehung der Grunderwerbsteuer mit Anteilskäufen zu verhindern. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte bereits am 17. Mai 2021. Es war allgemein nicht mehr damit gerechnet worden, dass die Änderungen im Bundestag noch in dieser Legislaturperiode thematisiert werden. Denn bereits im Jahr 2019 hatte die Bundesregierung den Entwurf zur Gesetzesänderung beschlossen.

Mit Inkrafttreten der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes zum 01. Juli 2021 wurde die steuerauslösende Grenze für grunderwerbsteuerpflichtige Anteilskäufe an Personen- oder Kapitalgesellschaften von 95 % auf 90 % gesenkt. Demnach kann die Grunderwerbsteuer künftig nur gespart werden, wenn Unternehmen Anteile bis zu diesem Umfang an einer Gesellschaft erwerben. Dieser Anteil (mindestens 10 %) muss vom Gesellschafter dann auch über mindestens zehn Jahre gehalten werden. Diese Frist lag bisher bei fünf Jahren.

Sollten also innerhalb von zehn Jahren mehr als 89,9 % der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln, fällt Grunderwerbsteuer an. Diese kann je nach Bundesland bis zu 6,5 % betragen. Diese Verschärfungen gelten allerdings nicht für Übertragungen innerhalb eines Konzerns.

Ein Vertrauensschutz für Verpflichtungsgeschäfte besteht nicht. Sollte allerdings noch vor dem 01. Juli 2021 eine Beteiligungsschwelle von 90 % erreicht worden sein, jedoch die bis dahin geltende Schwelle von 95 % nicht, bleibt weiterhin ein zukünftiges Erreichen oder Überschreiten der 95 %-Schwelle grunderwerbsteuerpflichtig. Das bisherige Recht gilt in diesen Fällen fort.

Im Übrigen enthält die Änderung eine Verlängerung der Vorbehaltensfrist auf 15 Jahre. Dadurch soll der stufenweise Erwerb der Beteiligung durch Erwerb von einem so genannten „Altgesellschafter“ erschwert werden. Daneben wurden die Regelungen für Kapitalgesellschaften verschärft und die so genannte „Börsenklausel“ für börsennotierte Unternehmen eingeführt. Der durch Börsenhandel eingetretene Gesellschafterwechsel wird insoweit privilegiert, als dass bei Aktienhandel an anerkannten Börsen keine Grunderwerbsteuerpflicht eintritt.