Neue Regelung für Gewerbemietrecht (§ 313 BGB)

Die Corona Pandemie und der damit einhergehende Lockdown stellen viele Betriebe erneut auf die Probe. Viele Fragen für Gewerbetreibende bleiben weiterhin offen. Eine Antwort könnte eine bereits am 17.12.2020 vom Bundestag diskutierte Regelung im Bereich des Gewerbemietrechts bringen.

Die bisherige Rechtsprechung zu der Frage, ob eine Mietzahlungspflicht aufgrund eingeschränkter Nutzbarkeit des Gewerberaumes weiterhin bestehen bleibt, fiel bisher sehr bunt aus (s. hierzu unser Artikel vom 17.11.2020). Der neu eingefügte § 7 des Art.240 EGBGB soll für Klarheit sorgen.

§ 7 stellt für vermietete Grundstücke und Räume, die keinem Wohnzweck dienen und aufgrund staatlicher Maßnahmen in ihrer Nutzung ganz oder teilweise eingeschränkt sind, eine Vermutung dahingehend auf, dass eine nachvertragliche, schwerwiegende Veränderung eines Umstandes eingetreten ist, welcher zur Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB geworden ist. Die Vermutung erstreckt sich somit auf eine Voraussetzung der Anwendbarkeit des § 313 BGB, nämlich die Änderung wesentlicher Umstände. Betroffene Mieter haben weiterhin für die Darlegung der restlichen Voraussetzungen zu sorgen. Diese umfasst den Nachweis darüber, dass die Parteien bei Kenntnis der Sachlage eine abweichende Regelung getroffen hätten und dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist. Ebenfalls dem Einzelfall überlassen ist die Ausgestaltung der Vertragsanpassung auf Rechtsfolgenseite. Den Umständen des jeweiligen Falles und der Parteien entsprechend, kämen also z. B. eine Stundung oder Minderung in Betracht.

Die Vermutung soll ebenfalls auf Pachtverträge anwendbar sein. Eine Besonderheit liegt in der rückwirkenden Wirkung der Regelung. So sollen Fälle des ersten Lockdowns ab April 2020 vom Anwendungsbereich umfasst sein. Voraussetzung ist jedoch stets, dass der Nutzungsbeschränkung eine staatliche Anordnung zugrunde liegt. Die Regelung soll ab dem Tag der Bekanntgabe in Kraft treten.

Den Mietern wird somit etwas Rückenwind zugestanden. Zwar bleiben wichtige Kernvoraussetzungen des § 313 BGB weiterhin in der Nachweispflicht des Mieters, so wird seine Verhandlungsposition gestärkt. Unsicherheiten des Einzelfalls bleiben trotzdem. Eine Pandemie Klausel wird sich somit in Zukunft zu einem Standard in Gewerbemietverträgen entwickeln, um gerichtliche Verfahren und Unstimmigkeiten in einer ohnehin schwierigen Situation von vornherein zu vermeiden.